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2010: Preisstabilität prägt Wohnungsmarkt

Große Nachfrage nach Gebrauchtobjekten – Beginnende Trendwende im Neubau – Historisch günstige Finanzierungsbedingungen für Wohneigentumsinteressenten

BERLIN – Deutsche Wohnimmobilien erweisen sich nach den aktuellen Zahlen der Landesbausparkassen (LBS) als besonders wertstabil. „Während es auf den Wohnungsmärkten in etlichen europäischen Ländern turbulent zugegangen ist, verzeichnen wir hierzulande konstante Preise und historisch günstige Finanzierungsbedingungen", hob Verbandsdirektor Hartwig Hamm heute bei der Vorstellung der LBS-Analyse „Markt für Wohnimmobilien 2010" in Berlin hervor. Das wachsende Interesse an Bestandsimmobilien zeige genauso wie die allmähliche Belebung im Neubau, dass die Nachfrage anzieht und für die Zukunft wieder auf steigende Preise hindeutet.

Basis der Umfrage ist die jährliche Umfrage bei den LBS-Immobiliengesellschaften (LBS-I) und Sparkassen. Mit 28.500 vermittelten Objekten (im Jahre 2009) sind die Immobilientöchter der LBS mit Abstand die größte Maklergruppe Deutschlands. Ihre Fachleute berichten jeweils im Frühjahr über die aktuelle Angebots-, Nachfrage- und Preissituation für die wichtigsten Wohnungsmarktsegmente in rund 670 Städten Deutschlands.

Unverändert machen die Daten erhebliche regionale Preisunterschiede für Wohneigentum deutlich, vor allem in Abhängigkeit von dem jeweiligen Einkommens- und Wohlstandsniveau. Das gilt insbesondere für gebrauchte frei stehende Einfamilienhäuser, die nach der LBS-Analyse auf der Beliebtheitsskala ganz oben stehen. An der Spitze der Preise bundesdeutscher Großstädte liegt in diesem Jahr erneut München. Dort kostet das typische Bestandsobjekt mit 750.000 Euro noch einmal drei Prozent mehr als im Vorjahr. Wiesbaden und Heidelberg folgen mit 550.000 Euro auf Platz 2. Dahinter rangieren weitere süd- und westdeutsche Zentren wie Stuttgart (480.000 Euro), Freiburg (460.000 Euro) sowie Düsseldorf und Frankfurt, aber auch Ingolstadt (mit 450.00 Euro).

Eine generelle Trennlinie zwischen Stadt und Umland können die LBS-Experten bei den Preisen so nicht feststellen. Die teilweise erhebliche Attraktivität der Umlandgemeinden zeige sich daran, dass die Objekte etwa im Frankfurter Raum mancherorts deutlich teurer sind als in der Mainmetropole selbst – am extremsten in Bad Homburg mit dem Rekordpreis von 850.000 Euro und Oberursel mit 800.000 Euro. Eine vergleichbare Situation findet man neben dem Umland von Stuttgart auch in dem von Düsseldorf, wo etwa in Meerbusch der typische Preis mit 485.000 Euro acht Prozent höher liegt als in der Landeshauptstadt selbst.

Spitzenpreise verzeichnen laut Hamm auch touristisch geprägte Regionen. Hier ragen im Voralpenraum Starnberg (745.000 Euro) und Garmisch-Partenkirchen (625.000 Euro) heraus. Konstanz am Bodensee kommt immerhin auf 500.000 Euro. Auf der anderen Seite gebe es große Städte mit über einer halben Million Einwohner, in denen gebrauchte Einfamilienhäuser recht günstig zu haben sind. Das gelte nicht nur in Dresden und Leipzig (160.000 bis 170.000 Euro), sondern auch in Hannover und Bremen (200.000 Euro). In manchen norddeutschen Großstädten liegt nach Angaben der LBS-Experten das Preisniveau noch einmal deutlich niedriger, in Bremerhaven nur bei 110.000 Euro. In manchen ostdeutschen Mittelstädten bleiben die Preise sogar teils deutlich unter 100.000 Euro, wie in Bitterfeld-Wolfen (60.000 Euro) oder Wittenberg (70.000 Euro).

Noch keine durchgreifende Markterholung sehen die LBS-Immobilien-Experten beim Neubau von Reiheneigenheimen, auch wenn die Nachfrage-Skepsis nicht mehr so groß wie im Vorjahr ist. Mit Ausnahme der neuen Bundesländer seien allerdings die Preiserwartungen inzwischen auch weitgehend stabil, oder sie gehen bereits leicht nach oben. Auch in diesem Sektor seien die Einstiegspreise für Wohneigentums-Interessenten derzeit alles andere als schlecht. Denn in Westdeutschland bewegten sich die Preise für neue Reihenhäuser in Groß- und Mittelstädten im Durchschnitt um rund 200.000 Euro, im Osten und Norden sogar nur im Bereich von 130.000 bis 160.000 Euro. Lediglich in den süddeutschen Städten signalisiere der Durchschnittspreis von 280.000 Euro vielerorts echte Engpässe.

Ähnliche regionale Unterschiede gibt es nach der LBS-Analyse auch bei gebrauchten Reihenhäusern. Im Schnitt weisen sie demnach gegenüber Neubauten allerdings einen Preisvorteil von rund 20 Prozent auf. Insgesamt werde hier die Nachfrage nach entsprechenden Objekten als leicht steigend eingeschätzt. Für die LBS-Experten ist dies kein Wunder, denn in der Regel seien sie stadtnäher gelegen, in einer gewachsenen Umgebung. Gerade im Umfeld der Zentren wie im Frankfurter Raum weisen sie vereinzelt daher sogar höhere oder gleich hohe Preise wie Neubauten auf (etwa in Bad Homburg, Bad Nauheim, Bad Soden und Oberursel).

Bei neuen Eigentumswohnungen registrieren die LBS-Immobilienexperten vielerorts wieder leicht steigende Preise. Im wesentlichen entstünden diese Objekte an touristisch interessanten Standtorten sowie in den Ballungsräumen. „Dort gilt Wohneigentum auf der Etage als geeignete, preisgünstigere Alternative für die knappen Eigenheimangebote", so Hamm. Hier erreichen laut LBS-Preisspiegel Unterhaching und Unterschleißheim in diesem Jahr mit 3.800 Euro pro Quadratmeter den deutschen Spitzenwert, noch vor München (3.550 Euro). Auch Garmisch-Partenkirchen und Starnberg (mit 3.750 Euro) seien ein ausgesprochen teures Pflaster, ähn-lich wie die Bodenseestadt Konstanz (3.300 Euro). Zu den hochpreisigen Städten zähle im Norden die Elbmetropole Hamburg (3.200 Euro), aber auch die kleinere Ostseestadt Eckernförde (2.850 Euro).

Am unteren Ende der LBS-Preisskala bei den Großstädten befinden sich Hildesheim, Oldenburg und Salzgitter mit 1.100 Euro pro Quadratmeter für eine neue Eigentumswohnung. In den Mittelstädten Coswig, Seesen und Völklingen gibt es demnach gar neue Eigentumswohnungen für deutlich unter 1.000 Euro – wohlgemerkt, so Hamm, mit Grundstücksanteil. Bei den großen Metropolen lägen die Quadratmeterpreise nicht nur in Dresden und Leipzig, sondern auch in Hannover und Bremen sowie den Ruhrgebietsstädten Dortmund und Essen in einer moderaten Bandbreite von 1.800 bis 2.000 Euro, in Berlin seien sie mit 2.100 Euro kaum höher.

Bei gebrauchten Eigentumswohnungen stellen die LBS-Experten insgesamt eine zunehmende Nachfrage fest. Das große Bestands-Angebot drücke aber noch auf die Preise. Derzeit betrage der Abschlag für gebrauchtes Wohneigentum auf der Etage im Vergleich zu Neubauten über 30 Prozent. In den Groß- und Mittelstädten Nord- und Ostdeutschlands liegen laut Preisspiegel die Quadratmeter-Preise häufig unter 1.000 Euro, im Süden bei rund 1.500 Euro. „Bei den heutigen Finanzierungskonditionen sind sie für die Bewohner also nicht teurer als vergleichbare Mietwohnungen", so Hamm.

Beim Bauland rechnen die LBS-Vermittler schließlich noch mit einer Ausweitung des Angebots. Deshalb koste der Quadratmeter Grund und Boden in den süddeutschen Groß- und Mittelstädten mit 310 Euro sogar noch einmal mehr als im Vorjahr – und zugleich weit mehr als doppelt so viel wie im Norden (120 Euro) und über viermal so viel wie im Osten (70 Euro). Extreme Grundstücksknappheit signalisierten die Spitzenpreise in süd- und südwestdeutschen Großstädten wie Stuttgart (750 Euro), Heidelberg (630 Euro), München (575 Euro) und Frankfurt (550 Euro). „In vielen Mittelstädten ist Bauland aber auch nach wie vor für weniger als 100 Euro, teilweise sogar unter 50 Euro pro Quadratmeter zu haben", so Hamm.

Nach Aussage des LBS-Verbandsdirektors spricht mit Blick auf die nähere Zukunft alles für einen robusten Entwicklungstrend; zumal die Zuversicht wachse, dass die Krise in Deutschland den Arbeitsmarkt und die wirtschaftliche Entwicklung doch nicht so stark treffen dürfte. Gerade nach den jüngsten Erfahrungen fühlten sich zudem diejenigen bei der Wohnimmobilie besonders gut aufgehoben, die sichere Anlageformen suchten. „Immobilien sind nicht nur wertstabil, sie werfen auch beim selbstgenutzten Wohneigentum eine ordentliche ‚Rendite' ab, nämlich in Höhe der ersparten Miete", so Hamm erläuternd.

Die historisch niedrigen Zinsen sorgten zugleich für Finanzierungsraten, die häufig schon zu Beginn nicht höher lägen als Mieten für vergleichbare Objekte. „Die Bezahlbarkeit von Immobilien ist damit besser denn je, vom Nutzen in späteren Jahren, wenn die Belastung sinkt, während man als Mieter mit weiter steigenden Kosten konfrontiert würde, ganz zu schweigen", so Hamm.

Schließlich sei das Angebot an guten Objekten noch relativ breit und, abgesehen von teuren Ballungsräumen, recht günstig. Das gelte sowohl im historischen Vergleich als auch beim Blick über die Grenzen in Europa. Künftig werde nach Ansicht des LBS-Verbandsdirektors die Auswahl für Erwerber in Deutschland jedoch tendenziell schwieriger werden. Die LBS-Experten erwarten erstmals keine Angebotsausweitungen mehr, wohl aber einen weiter steigenden Nachfragetrend. Für Hamm werden dabei Qualitätsaspekte aber immer wichtiger, wie Lage und Zuschnitt oder die unmittelbare Umgebung und nicht zuletzt der energetische Zustand. Gute Qualität setze sich jedoch immer durch und sorge auch künftig für solide Werte.

Neben den günstigen Marktbedingungen darf nach den Worten des LBS-Sprechers nicht übersehen werden, dass der Staat die Finanzierung mit der „Wohn-Riester"-Förderung unterstützt. Deren Bedeutung werde bislang noch unterschätzt, aber sicher weiter ins Bewusstsein der Menschen rücken. „Deswegen gehe ich davon aus, dass das latente Interesse an Eigenheimen und Eigentumswohnungen allmählich virulenter wird und zu einer Aufwärtsentwicklung führt", so Hamm abschließend.

Die 13. Auszeichnung für Leo Hupe Immobilien

Der Norden bietet die geringsten Baukosten

In vier Bundesländern kostet der Quadratmeter Eigenheim weniger als 1.100 Euro - Spitzenreiter Bayern ist 52 Prozent teurer als Sachsen-Anhalt - Neue Einfamilienhäuser in Mecklenburg-Vorpommern mit 114 Quadratmetern am kleinsten

BERLIN – Dass je nach Standort enorme Grundstückspreis-Unterschiede bestehen, ist nicht nur den Experten bekannt. Doch auch die Baukosten in Deutschland weisen ein deutliches Süd-Nord-Gefälle auf, wie die jüngste Auswertung von Daten des Statistischen Bundesamtes durch LBS Research zeigt. Die Eigenheim-Bauherren haben 2009 für den Quadratmeter Wohnfläche in Bayern nämlich fast 1.600 Euro eingeplant, in Sachsen-Anhalt dagegen weniger als 1.050 Euro (vgl. Grafik).

Wie die LBS-Experten in ihrer Analyse hervorheben, gelten die typischen Stadt-Umland-Unterschiede bei den Baulandpreisen nicht ohne weiteres auch für die veranschlagten Baukosten. Offenbar setzt intensiver Wettbewerb gerade in den Großstädten enge Grenzen für die Baupreise. Denn in Bremen kostet der Quadratmeter mit 1.082 Euro sogar 10 Euro weniger als in Niedersachsen, in Berlin liegen die Durchschnittskosten mit 1.135 Euro nur gut 20 Euro, also lediglich 2 Prozent, höher als in Brandenburg. Das Hamburger Baukosten-Niveau ist mit knapp 1.290 Euro zwar fast 100 Euro höher als in Schleswig-Holstein, liegt aber 11 Prozent unter dem Quadratmeterpreis im Saarland, das mit 1.442 Euro nur knapp hinter dem "Tabellen-Zweiten" Baden-Württemberg bleibt.

Noch größer sind die Baukosten-Unterschiede in den Ländern, so LBS Research, wenn man auf den Gesamtaufwand für ein Eigenheim schaut. Denn Bayern ist nicht nur Spitzenreiter bei den Quadratmeterkosten, sondern liegt auch bei der genehmigten Wohnfläche im Einfamilienhaus mit 155 Quadratmetern im bundesweiten Vergleich fast vorn (nur hinter dem Saarland mit 157 Quadratmetern). Deshalb belaufen sich im südlichen Freistaat die Baukosten im Schnitt auf 246.000 Euro. Das ist fast doppelt so viel wie im Nordosten der Bundesrepublik, in Mecklenburg-Vorpommern, wo die Eigenheime mit 114 Quadratmetern im Ländervergleich am flächensparendsten geplant werden und deshalb im Schnitt nur 124.000 Euro kosten. Immerhin in 11 von 16 Bundesländern liegen nach Auskunft der LBS-Experten die Kosten für  Einfamilienhäuser unter 180.000 Euro, darunter auch in Hamburg und Nordrhein-Westfalen.

Auffällig ist nach Angaben von LBS Research, dass die geplanten Quadratmeterkosten im Neubau - im Gegensatz zu den weitestgehend stabil gebliebenen Preisen für Gebrauchtimmobilien - in den letzten drei Jahren um über 7 Prozent angestiegen sind. Dahinter stecken nicht nur die Mehrwertsteuererhöhung und gestiegene Rohstoffpreise. Sondern Eigenheim-Bauherren achten offenbar immer mehr auf Qualität und setzen verstärkt vor allem auf eine besonders gute energetische Gebäudeausstattung. Dies hat ihren zusätzlichen Preis, hilft aber natürlich beim Sparen von Wärmekosten.

Vor allem aber machen diese Daten für die Immobilien-Spezialisten im internationalen Vergleich eines ganz deutlich: Während es in anderen Ländern auf den Immobilienmärkten turbulent zuging - die Grundstücksund Baukosten in die Höhe schossen, sich Immobilienpreisblasen bildeten, die mittlerweile teilweise geplatzt sind - ist es in Deutschland in den meisten Regionen weiterhin möglich, für 1.000 bis 1.200 Euro pro Quadratmeter Einfamilienhäuser zu planen; auf jeden Fall dann, wenn die Bauherren zu entsprechenden Kompromissen bei der Verwirklichung ihrer Ansprüche bereit sind.

Gebrauchtimmobilien besonders gefragt

LBS-Immobiliengesellschaften mit 10 Prozent Wachstum gegenüber Vorjahr - Größte Maklergruppe Deutschlands verkauft 28.500 Objekte - Leichter Preisanstieg auch bei Bestandsobjekten

BERLIN - In einem insgesamt robusten Wohnungsmarkt verzeichnen die zehn LBS-Immobiliengesellschaften (LBS-I), die größte Maklergruppe Deutschlands, mit 28.500 verkauften Immobilien im Wert von 4 Milliarden Euro für 2009 ein Wachstum von 10 Prozent und damit das beste Ergebnis des Jahrzehnts. Während das Neubauangebot generell noch nicht zulegen konnte, expandierten die Vermittlungszahlen bei den gebrauchten Eigenheimen und Eigentumswohnungen weiter. "Neun von zehn Interessenten für die eigenen vier Wände haben bei uns ein Objekt aus dem Bestand gekauft", hob LBS-Verbandsdirektor Hartwig Hamm hervor.

Für den LBS-Sprecher sind diese Zahlen ein Beleg für die auch in der Krise lebendige Nachfrage von Wohneigentum. "Die hohe Attraktivität der Gebrauchtobjekte erklärt sich vielfach durch die gute Lage in gewachsenen Strukturen, nicht zuletzt aber auch über den Preis", so Hamm. So habe im Jahr 2009 ein gebrauchtes Eigenheim im Schnitt knapp 147.000 Euro gekostet, für Eigentumswohnungen aus dem Bestand habe der Durchschnittspreis bei rund 88.000 Euro gelegen. "Mit einem ersten Anstieg um bis zu zwei Prozent zeigen aber auch unsere Marktdaten, dass die Zeit der Schnäppchenpreise bei den Gebrauchtimmobilien langsam zu Ende geht."

Noch allerdings ist nach Hamms Worten der Preisabstand zu Neubauobjekten im LBS-I-Angebot beträchtlich. So seien neue Ein- und Zweifamilienhäuser mit einem Durchschnittspreis von 257.000 Euro vermittelt worden, also um rund drei Viertel teurer als gebrauchte Eigenheime. Neue Eigentumswohnungen wiesen im Schnitt mit 188.000 Euro sogar mehr als doppelt so hohe Preise auf wie Bestandsobjekte. Allerdings böten Neubauten insbesondere bei der energetischen Qualität erhebliche Vorteile. Bei den Preisvorteilen der Gebrauchtimmobilien sei zudem zu beachten, dass meist durch nötige Modernisierungsmaßnahmen Zusatzaufwand entstehe.

Für 2010 sieht der LBS-Sprecher mehrere Anzeichen für eine positive Entwicklung. So werde jetzt eine Verbesserung bei der "Eigenheimrente" wirksam: ab diesem Jahr könnten nämlich Guthaben auf vorhandenen Riester-Konten ohne Einschränkung als Eigenkapital für den Immobilienerwerb genutzt werden. Außerdem sei der Wunsch nach eigenen vier Wänden in der Bevölkerung ungebrochen, nicht zuletzt wegen der hohen Sicherheit als Anlageform. Deshalb gebe es auch bereits erste Anzeichen für eine Belebung des Neubaus. "Vor allem aber muss man damit rechnen, dass die Zeit der extrem günstigen Immobilienpreise und der extrem niedrigen Mieten über kurz oder lang zu Ende geht", so Hamm. Eine solche Situation sei erfahrungsgemäß ein deutliches Kaufsignal.

Zwölfte Auszeichnung für Leo Hupe Immobilien in 2009

LBS Leo Hupe ausgezeichnet (Juli 2008)

Gründauer Firma erneut "leistungsstärkster Makler" der Marke in Hessen

GRÜNDAU (cs).
Erfolg im beruflichen Leben gibt immer Grund zu großer Freude.Besonders erfreut war daher der Geschäftstellenleiter des LBS Immobilien GmbH Hessen-Thürigen aus Lieblos, Leo Hupe, als er am vergangenen Donnerstag die Auszeichnung "leistungsstärkster Immobilienmakler" entgegennahm. Zur Verleihung der Urkunde kam LBS Vertriebsleiter, Heribert Müller-Salomon, eigens aus Frankfurt in das Gründauer Büro angereist. Doch Heribert Müller Salomon fand nicht zum ersten Mal den Weg in den Main.Kinzig Kreis, um Leo Hupe auszuzeichnen. Bereits zum elften Mal konnte Leo Hupe seinen Platz im "Club der leistungsstarken Immobilienmakler der LBS Immobilien Hessen Thürigen" behaupten.Dass sich der erfolgreiche Immobilienmakler jedoch nicht auf seinen Lorbeeren ausruhen möchte, machte er selbst deutlich. "Um den Kunden immer die beste Beratung anbieten zu können, gehören Fortbildungen und Seminare zu meinem Arbeitsalltag," erklärte Leo Hupe.Doch nicht nur die besondere Fachkenntnis im Immobiliengeschäft, sondern auch die Freude an der Arbeit, gehört zum Erfolgsgarant von Leo Hupe. "Ich bin stolz, meinen Kunden bei einer der wichtigsten Entscheidungen in ihrem Leben ­ dem Kauf einer Immobilie ­ helfen zu können," so Leo Hupe. Leo Hupe arbeitet bereits seit zwölf Jahren für die LBS Immobilien GmbH Hessen-Thürigen. Davor war er 16 Jahre im Marketing und Verkauf von Sparkassen tätig. Vor eineinhalb Jahren wechselte der erfolgreiche Makler den Sitz seines Büros von Gelnhausen in das Industriegebiet Lieblos.Gemeinsam mit einer Innendienstkraft ist Leo Hupe für die Vermittlung von Familienhäusern, Eigentumswohnungen und Bauplätzen zuständig. Zu seinem Aufgabenfeld gehört daher auch die marktgerechte Bewertung von Immobilien, auf die viele Kunden angewiesen sind. " Jeder weiß, dass für die immer wichtiger werdende eigene Alterversorgung mietfreies Wohnen im Alter unverzichtbar wird.Besonders interessant sind daher auch ältere Immobilien, die durch Modernisierungen und Fördermittel schnell zum Schnäppchen werden können, riet der Immobilienexperte.